Leder ofta till bristande konkurrens
En annan betydande skillnad är antalet anbud i hyresvärdsupphandlingar jämfört med upphandlingar i övrigt. Det vanligaste utfallet i en hyresvärdsupphandling är att det endast kommer in ett anbud (37,5 procent av alla hyresvärdsupphandlingar). Det näst vanligaste utfallet är att myndigheten får in noll anbud (33,3 procent av alla hyresvärdsupphandlingar). I hela 71 procent av upphandlingarna uppstår bristande konkurrens (0 eller 1 anbud).
Det genomsnittliga antalet anbud i hyresvärdsupphandlingar är 1,4. I en genomsnittlig ”vanlig” upphandling får myndigheter in 5,8 anbud (Upphandlingsmyndigheten, 2023). Vanligtvis får myndigheter alltså en mycket dålig, om ens någon, konkurrensutsättning vid en hyresvärdsupphandling.
Om myndigheten istället väljer hyresvärd med stöd av hyresundantaget, men annonserar ut projekterings- och byggentreprenadavtalen, kommer det in betydligt fler anbud. Det blir helt enkelt – statistiskt sett – en mer effektiv konkurrensuppsökning jämfört med en hyresvärdsupphandling. En sådan projektstruktur gör det nämligen möjligt att faktiskt söka upp konkurrensen i byggbranschen.
Om myndigheten däremot genomför en hyresvärdsupphandling är det mest sannolika utfallet att endast en hyresvärd inkommer med anbud. Någon möjlighet för byggbolagen att tävla om byggkontraktet i enlighet med LOU finns med andra ord inte i en sådan upphandling.
Vi ifrågasätter helt enkelt om syftet med LOU verkligen kan uppfyllas med en sådan tillämpning av hyresundantaget som Konkurrensverket förordar.
Snittet för hyresvärdsupphandlingarna dras upp av ett fåtal där myndigheten fått in 5 till 7 anbud per upphandling. Det innebär förvisso att det genomsnittliga antalet anbud för hyresvärdsupphandlingar blir lite dopat, men det visar också att det finns situationer då hyresvärdsupphandling är ett klokt upplägg som faktiskt kan leda till en god affär.
Konkurrensutsätta hela behovet
Det rör sig framför allt om situationer då myndigheten förfogar över en fastighet som den vinnande anbudsgivaren kommer att förvärva och sedan bygga upp och hyra ut. Då ökar antalet anbudsgivare i hyresvärdsupphandlingarna, eftersom potentiella anbudsgivare inte begränsas till befintliga markägare. I dessa relativt ovanliga fall går det alltså att konkurrensutsätta hela behovet.
Problemen med konkurrensen uppstår istället i den mycket vanligare situationen att myndighetens behov består av tillgång till en lokal i ett visst område, eller kanske behov av att fortsätta verksamheten i en befintlig lokal, men själv inte förfogar över fastigheten – eller inte ens får äga fastigheter (vilket är fallet för nästan alla statliga myndigheter). Det problemet skulle kunna hanteras på ett praktiskt och kommersiellt vettigt sätt om myndigheten kunde teckna hyresavtal med den befintliga hyresvärden avseende hyra av den om- eller tillbyggda lokalen, under förutsättningen att alla projekterings- och entreprenadavtal konkurrensutsätts enligt LOU.
Alternativet riskerar annars bli att behöva flytta på verksamheten. Förskolan eller äldreboendet får inte längre finnas kvar på samma plats, bara för att Konkurrensverkets tolkning av LOU ska kunna blidkas, samtidigt som byggbolagen ändå inte ges möjlighet att tävla om den största delen av projektkostnaden – byggentreprenadkontraktet. Det är helt enkelt mycket svårt att se någon som helst fördel med den tolkning av LOU som Konkurrensverket synes förespråka.
Avslutande kommentar:
Vår avsikt är inte att kritisera hyresvärdsupphandlingar som sådana. Vi vill bara åskådliggöra problemet med att begränsa myndigheter till att använda ett specifikt tillvägagångssätt för att tillgodose sitt lokalbehov. I nuläget tvingas myndigheter att anpassa sitt behov till Konkurrensverkets tolkning av upphandlingslagstiftningen och/eller att genomföra hyresvärdsupphandlingar för skens skull. Vi tycker att det är både olyckligt och fel. Upphandlingslagstiftningen syftar till att reglera hur myndigheter ska gå tillväga för att tillgodose sina behov, inte vad behovet får bestå av.
Om hyresundantaget inte kan tillämpas så att myndigheter får välja var någonstans de vill tillhandahålla den service till allmänheten som ligger inom myndighetens uppdrag, då bestämmer LOU helt plötsligt vad myndigheter har behov av. Detta, menar vi, är oförenligt med upphandlingslagstiftningens syfte.
Anna
Jättebra artikel. Det vore intressant att se om KKV svarar på något sätt.
MA
Det stämmer väl inte att KKV har slagit fast att det inte är förenligt med LOU att konkurrensutsätta byggentreprenaden och sedan hitta en hyresvärd som ärver kontraktet?
Vad jag har sett i tillsynsbesluten och åtgärderna i Jönköping har KKV slagit fast att det INTE är förenligt att anlita konsulter, arkitekter och projektörer som projekterar en byggnad för belopp över direktupphandlingsgränsen utan konkurrensutsättning och sedan upphandla entreprenaden.
Det är väl just avsaknaden av konkurrens, upphandlade avtal och hur man valt alla sina samarbetspartenrs som KKV har klagat på – med all rätt! Ofta väljer man hyresvärd med hjälp av hyresundantaget och utan konkurrens som sedan får monopol på att sälja själv eller via UE/UK konsulter för miljonbelopp.
Olle Lindberg
Hej MA,
KKV har väl i och för sig inte satt ner foten helt och hållet, utan istället (genom tillsynsbeslut eller mål om upphandlingsskadeavgift) kritiserat samtliga andra upplägg än hyresvärdsupphandling.
När det gäller t.ex. ärendet med domstolsbyggnaden i Jönköping så var samtliga tjänsteleverantörer upphandlade i separat (annonserad) ordning – något som KKV alltså ifrågasatte i det ärendet.
Ett litet sidospår är att det intressant att KKV förlorade även i kammarrätten mot Nacka kommun, även om jag inte helt lyckas förena domskälen med EU-domstolens avgöranden…