Gränslandet mellan hyra och upphandla

Sammanfattning
Efter att en hyresgäst sagts upp från en lokal uppstod frågan om hyresgästen indirekt hade besittningsskydd och därmed rätt till ersättning enligt hyreslagstiftningen. Alternativet var, som hyresvärden gjorde gällande, att det fanns en besittningsbrytande grund för att hyresavtalet var en del av en tjänstekoncession och att en förlängning av avtalet eller en villkorsändring hade krävt en ny upphandling enligt lagen (2016:1147) om upphandling av koncessioner, LUK.

Tingsrätten fann att hyresavtalet var en tjänstekoncession och att hyresvärden varit tvungen att säga upp avtalet för att inte handla i strid med LUK, och att det utgjorde en besittningsbrytande grund som medförde att hyresgästen inte hade någon rätt till ersättning.

Bakgrund
Maresma bedrev restaurangen Sky Café i en lokal på Stockholm-Arlanda Airport som hyrdes av det statligt ägda bolaget Swedavia. Swedavia sa upp avtalet till utgången av den ursprungliga hyresperioden, som annars hade förlängts automatiskt.

Tvist uppkom i tingsrätten om Maresma hade indirekt besittningsskydd enligt hyreslagstiftningen, som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning när ett hyresavtal sägs upp för avflyttning av hyresvärden. Skyddet är dock dispositivt, det vill säga parterna kan avtala bort det.

Det finns även lagstadgade undantag för rätten till ersättning (så kallade besittningsbrytande uppsägningsgrunder), bland annat om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (den så kallade generalklausulen), eller om hyresgästen inte godtar skäliga (marknadsmässiga) villkor för förlängning som hyresvärden begärt i samband med en uppsägning för villkorsändring.

Det senare innebär i praktiken att en hyresvärd är berättigad att inför en ny hyresperiod kräva att hyresgästen går med på skäliga villkorsändringar eller avflyttar utan rätt till ersättning.

En central fråga i målet var om uppsägningen skett enligt någon av två besittningsbrytande grunder som fanns i hyresavtalet (att Swedavia kunde säga upp avtalet på grund av en skyldighet att enligt lag bereda annan operatör plats på flygplatsen eller på grund av att Swedavia hade ett eget behov av att disponera lokalen) eller enligt generalklausulen.

Enligt Swedavia förelåg förutsättningar för uppsägning på var och en av dessa grunder eftersom hyresavtalet i själva verket var en tjänstekoncession. Det innebar att avtalet inte kunde förlängas (som alltså hade skett automatiskt om avtalet inte sagts upp) och att Swedavia inte kunde få till stånd sådana skäliga villkorsförändringar som Swedavia som hyresvärd var berättigad till enligt hyreslagstiftningen utan att göra en ny upphandling enligt LUK.

Enligt Maresma var inte hyresavtalet en tjänstekoncession, och i vart fall hade varken en förlängning av hyresavtalet eller en villkorsändring där exempelvis hyran höjts varit en sådan ändring som krävt en ny upphandling enligt LUK.

Tingsrättens bedömning
Tingsrätten fann att hyresavtalet var en tjänstekoncession och beaktade  följande omständigheter:

• Maresmas intäkter för verksamheten kom från tredje man och Maresma bar hela verksamhetsrisken.
• Lokalen var belägen på en sådan plats som omfattas av LUK och restaurangverksamheten var en sådan verksamhet som i sig omfattas av LUK.
• Hyresavtalet gav Swedavia ingående kontroll över verksamheten som fick anses gå utöver vad som kan anses vara allmänna villkor i ett hyreskontrakt. Hyresavtalet reglerade vilket sortiment som fick tillhandahållas i restaurangen och ändringar krävde Swedavias godkännande. Av avtalet framgick att Maresmas verksamhet fyllde ett behov för Swedavia i egenskap av flygplatshållare och i flera sammanhang framgick att avtalsvillkoren ställts upp i Swedavias intresse som flygplatshållare, inte som hyresvärd.

Tingsrätten konstaterade att hyresavtalet visserligen ingåtts innan LUK trädde i kraft år 2017, men att bestämmelserna om ändring av kontrakt ändå var tillämpliga när avtalet löpte ut. Med hänvisning till Kammarrätten i Göteborgs dom den 4 april 2018 i mål nr 972-18 och uttalanden i förarbeten bedömde tingsrätten att en upphandlande enhet när en förlängning eller villkorsändring görs i ett koncessionsavtal som omfattas av LUK var skyldig att göra en ny upphandling, oavsett ändringens karaktär eller omfattning. Tingsrätten fann därför att den förlängning/villkorsändring som skulle ske när kontraktet mellan Maresma och Swedavia skulle kräva en ny upphandling, vilket endast kunde genomföras om Swedavia sa upp hyreskontraktet.

Tingsrätten fann därför att Swedavia hade haft rätt att säga upp avtalet enligt båda de besittningbrytande grunderna i hyresavtalet och generalklausulen i hyreslagstiftningen. Maresma hade därför inte hade rätt till ersättning.

Analys
Innan LUK trädde i kraft saknades regler om att tjänstekoncessionsavtal behövde upphandlas genom annonserad konkurrensutsättning med viss regelbundenhet. Sådana tjänstekoncessionsavtal som ingåtts före år 2017 för långa avtalsperioder eller tills vidare kan alltså finnas kvar i dag.  

Rättsfallet behandlar en intressant fråga i gränslandet mellan hyres- och upphandlingsrätt för vilket det såvitt vi känner till tidigare saknats praxis och som nog har aktualiserats hos andra upphandlande myndigheter och enheter: Kan, eller till och med måste, hyresavtal som ingåtts före 2017 och som är en del av en tjänstekoncession sägas upp för avflyttning inför utgången av en hyresperiod med hänvisning till att tjänstekoncessionen vid en ny upphandling ska konkurrensutsättas enligt LUK, och har hyresgästen då rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd?

Enligt tingsrättens sätt att se på saken finns det inget utrymme att ändra tjänstekoncessionsavtal som ingåtts före 2017 utan att handla i strid med LUK.

Den automatiska förlängning som skulle skett enligt hyresavtalet om det inte hade sagts upp och den villkorsändring som skulle ske (som får förstås, till följd av att Swedavia enligt hyreslagstiftningen berättigade krav att begära skäliga villkorsändringar) hade utgjort sådana otillåtna ändringar att Swedavia var tvungen att säga upp avtalet.

Intresset av att göra en ny upphandling enligt LUK skulle då alltid utgöra ett sakligt skäl för uppsägning som väger tyngre än hyresgästens behov att sitta kvar i lokalen, särskilt eftersom hyresgästen kan konkurrera om tjänstekoncessionsavtalet i den nya upphandlingen.

Tingsrättens synsätt måste dock ifrågasättas då rätten har dragit en felaktig slutsats av uttalanden i förarbetena och det ovannämnda kammarrättsavgörandet om att LUK är tillämplig då en tjänstekoncession som ingåtts innan lagen trädde i kraft ändras. Att varje sådan ändring omfattas av LUK medför nämligen inte att ändringen alltid medför att en ny upphandling behöver göras enligt LUK.

Det är nämligen bara väsentliga ändringar som kräver en ny upphandling (jfr 14 kap. 8 – 14 §§). En sådan tolkning stöds även tydligt av det ovannämnda kammarrättsavgörandet. Det är vidare svårt att se skälen för att, enligt tingsrättens ordning, tjänstekoncessioner som ingåtts före 2017 skulle omfattas av strängare ändringsregler än tjänstekoncessioner som ingåtts under tiden LUK varit i kraft.

Tingsrätten prövade såvitt kan utläsas av domen aldrig om den stundande hyresförlängningen eller skäliga villkorsändringar som Swedavia hade kunnat driva igenom hade varit att betrakta som väsentliga ändringar av hyresavtalet. Det är långt ifrån självklart, eftersom utrymmet för ändringar i LUK är ganska stort.

Om ändringarna inte var väsentliga hade de kunnat genomföras utan att behöva göra en ny upphandling enligt LUK, och det är då inte säkert att någon besittningsbrytande grund för uppsägning varit för handen.

Upphandlande myndigheter och enheter som står inför liknande frågor som den som prövades i målet gör därför klokt att ta slutsatserna i tingsrättens dom med en stor nypa salt.

Målnummer och domstol
Attunda Tingsrätts dom den 23 maj 2023 i mål nr T 3284-22.

Juristpanelen