Skip to content
  • Prenumerera på Inköpsrådets nyhetsbrev
Inköpsrådet
  • Ämnen
    • EU-domstolen
    • Hyresundantaget
    • Kvalificering
    • Likabehandlingsprincipen
    • Processregler
    • Ramavtal
    • Sekretess
    • Upphandlingsskadeavgift
  • Karriär
    • Lediga jobb
    • Lönestatistik
    • Rekrytera smart med Inköpsrådet
  • Utbildning
  • Konferenser
    • Praxisdagen • 4 nov 2025 • Stockholm
    • Praxisdagen • 11 nov 2025 • Göteborg
  • Annonsera
    • Annonsera
    • Platsannonsera
  • Om oss
    • Kontakta oss
    • Integritetsspolicy

När gäller hyresundantaget?

När gäller hyresundantaget, som innebär att jag inte behöver upphandla? Kommer nya LOU att förändra läget? Joakim Lavér reder ut frågan.

Fråga: Hur ska hyresundantaget tillämpas? Kommer nya LOU att förtydliga undantaget?

Joakim Lavér svarar: Det så kallade ”hyresundantaget” återfinns i bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU (lagen (2007:1091) om offentlig upphandling). Kontrakt för köp av fastighet, arrenderätt, hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt, servitutsrätt eller någon annan rättighet till fastighet omfattas inte av LOU och behöver inte upphandlas enligt lagen. Lagen gäller dock för upphandling av finansiella tjänster med anledning av kontrakt som avses i bestämmelsen.

Bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, LOU kan ge gränsdragningsproblem. Antag att en upphandlande myndighet och en leverantör ingår ett kontrakt som innebär att leverantören, efter anvisningar från den upphandlande myndigheten, ska uppföra en byggnad på egen mark som sedan köps av den upphandlande myndigheten. Kontraktet innehåller såväl inslag av förvärv av fastighet som utförande av en byggentreprenad.

Byggentreprenader är, till skillnad från förvärv av fastighet, inte undantagna från LOU och ska upphandlas enligt lagens bestämmelser.

Kontrakts ”huvudsakliga syfte” är en bedömningssport och måste avgöras från fall till fall.

Motsvarande gränsdragningsproblem kan uppstå om en upphandlande myndighet ingår kontrakt med en leverantör för att hyra en byggnad och myndigheten lämnar anvisningar om hur byggnaden ska uppföras eller hur en befintlig byggnad ska byggas om för att anpassas för myndighetens verksamhet.

Av EU-domstolens praxis följer att ett kontrakt som omfattar köp eller hyra av en byggnad och uppförande eller anpassning av byggnaden typiskt sett ska ses som en odelbar enhet, eftersom delarna i kontraktet är beroende av varandra (se p. 28-29 EU-domstolens dom i mål C-536/07 Kommissionen mot Tyskland). Kontraktet ska därmed behandlas som en helhet.

Då är det enligt EU-domstolens praxis kontraktets huvudsakliga syfte som avgör vilka bestämmelser som gäller (mål C-536/07 och mål C-213/13 Impresa Pizzarotti). Om kontraktets huvudsakliga syfte är en byggentreprenad ska kontraktet upphandlas i sin helhet enligt LOU. Om kontraktets huvudsakliga syfte däremot är förvärv eller hyra av fastighet så är kontraktet undantaget från LOU.

Direkt ekonomiskt intresse

För att det ska betraktas som en byggentreprenad krävs även att den upphandlande myndigheten har ett direkt ekonomiskt intresse av kontraktet (EU-domstolens dom i mål C-451/08 Helmut Müller). Ett ekonomiskt intresse kan finnas om den upphandlande myndigheten blir ägare till resultatet av byggentreprenaden, om den på rättslig grund garanteras tillgång till den uppförda eller anpassade byggnaden för att använda den för offentliga ändamål eller om myndigheten får ekonomiska fördelar vid framtida användning eller överlåtelse av byggnaden.

Kontrakts ”huvudsakliga syfte” är en bedömningssport och måste avgöras från fall till fall. Generellt gäller att ju mer inflytande en upphandlande myndighet har över utformningen av en ny byggnad eller anpassningen av en befintlig byggnad som den ska förvärva eller hyra, desto större är sannolikheten att kontraktet betraktas som en byggentreprenad och inte ett kontrakt som omfattas av undantagsbestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU.

Tyvärr inget klargörande

Det nya klassiska upphandlingsdirektivet (direktiv 2014/24/EU) innehåller inte några betydande skillnader avseende ”hyresundantaget” och dessvärre inte heller några klargöranden av den ordning som gäller idag. Däremot kommer upphandling av finansiella tjänster (som lån) med anledning av kontrakt som för förvärv av fastighet att undantas från lagen. Det är en nyhet till vad som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU.

Joakim Lavér - få din fråga besvarad
Skickar

Lediga jobb

Upphandlingsjurister till Statens inköpscentral på Kammarkollegiet

  • Rekrytera rätt kompetens med Inköpsrådet
ANNONS FRÅN UPPHANDLING24

Pernilla Norman

Kursen gör SUA begripligt

Anna David, upphandlare vid Jönköping Energi, rekommenderar alla som upphandlar något skyddsvärt att gå utbildningen Säkerhetsskyddad upphandling:
– Kursen är jättebra, pedagogisk, lätt att förstå och följa, säger Anna David.

Förslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantagetFörslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantaget
Inga krav som inte uttryckligen följer dokumentInga krav som inte uttryckligen följer dokument
Förslag 2: Gör teckal-undantaget mer lättlästFörslag 2: Gör teckal-undantaget mer lättläst
Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
Så ändras överprövnings- och skadeståndsreglernaSå ändras överprövnings- och skadeståndsreglerna
Avsteg från centralt villkor medförde upphandlingsskadeavgiftAvsteg från centralt villkor medförde upphandlingsskadeavgift
Ny vägledning för att hantera leverantörer utanför EUNy vägledning för att hantera leverantörer utanför EU
Misstanke om jäv räcker inte för att avbrytaMisstanke om jäv räcker inte för att avbryta

Nytt från Upphandling24

  • När skattekontot visar leverantörsproblem
  • Träget arbete ger resultat
  • “Kunniga, pålitliga, pålästa”
  • Dragkamp om ”centralen”
  • Vill växa med ramavtal
  • Gjorde verkstad av sina krav
  • Vill se statistik från krona ett

Kommentarer från läsarna

Annika S : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
Hej! Kan ni reda ut den här meningen lite - jag går vilse i olika "inte". Vidare har det förhållandet…
Andreas : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
Någon som har målnummer på kammarrättspraxis angående de fakultativa grunderna och att man kan välja tillämpning där? Hade missat det.
Upphandlare : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
En fråga till författarna med anledning av analysens första stycke. Skulle det alltså vara ok att UM behåller valfriheten att…
Mikael Johansson : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Tack för att du lyfter detta. Det borde rimligtvis bli större möjligheter att använda det alla fall. Jobbade med LUF…
Anna : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Jag är helt med på Davids linje att genomföra förhandlat förfarande i ett steg. Jag har även kombinerat konkurrenspräglad dialog…
David Sundgren : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Håller helt med! Jag har genomfört förhandlade förfaranden i ett steg och så länge ingen lider skada ser jag inget…
David Sundgren : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Ja, men vad är det som hindrar att anbuden justeras efter ett anbudsmöte i ett öppet förfarande om inga obligatoriska…
Kristian Pedersen : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Precis! Kostnader, såsom transaktionskostnader, måste som du är inne på alltid vägas mot nyttan. Min uppfattning är dock att det…
Kristian Pedersen : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Intressanta reflektioner. Jag har dock lite svårt att se att risken för oproportionerligt ökad favorisering och korruption skulle vara större…
Undrande upphandlare : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Jag har personligen alltid under alla år jag har jobbat med detta (ca 20) undrat över varför ett förhandlat förfarande…

Senaste inläggen

  • Förslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantaget
  • Inga krav som inte uttryckligen följer dokument
  • Förslag 2: Gör teckal-undantaget mer lättläst
  • Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
  • Så ändras överprövnings- och skadeståndsreglerna
  • Avsteg från centralt villkor medförde upphandlingsskadeavgift
  • Ny vägledning för att hantera leverantörer utanför EU
  • Misstanke om jäv räcker inte för att avbryta
  • Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
  • Krävs mer än spekulationer för utredningsansvar
  • Ogiltigt, oacceptabelt, olämpligt – en orimlig (o)ordning?
  • Advokatbyråns 15 förbättringsförslag
  • Oklara omständigheter för preklusionsregler
  • Upphandlingsrättsliga föreningen firade 15 år
  • Annika är upphandlingsjuristen som inte ville bli jurist

Aktuella utbildningar

Delta på distans eller på plats i Stockholm. Valet är ditt.

  • Säkerhetsskyddad upphandling | 14 maj
  • Kvalificerad entreprenad­upphandlare | 22-23 oktober
  • Ramavtal – fördjupningskurs | 6 november
  • Kvalificerad IT-upphandlare | 12-13 november
  • Leda upphandlingar effektivt | 20 november
  • Entreprenadupphandling och AMA AF | 25 november
  • LOU på två dagar | 2-3 december
  • Kvalificerad IT-upphandlare – Steg 2 praktisk tillämpning | Hösten 2025
  • Få fart på er avtals­förvaltning | Hösten 2025