Skip to content
  • Prenumerera på Inköpsrådets nyhetsbrev
Inköpsrådet
  • Ämnen
    • EU-domstolen
    • Hyresundantaget
    • Kvalificering
    • Likabehandlingsprincipen
    • Processregler
    • Ramavtal
    • Sekretess
    • Upphandlingsskadeavgift
  • Karriär
    • Lediga jobb
    • Lönestatistik
    • Rekrytera smart med Inköpsrådet
  • Utbildning
  • Konferenser
    • Praxisdagen • 4 nov 2025 • Stockholm
    • Praxisdagen • 11 nov 2025 • Göteborg
  • Annonsera
    • Annonsera
    • Platsannonsera
  • Om oss
    • Kontakta oss
    • Integritetsspolicy

När gäller hyresundantaget?

När gäller hyresundantaget, som innebär att jag inte behöver upphandla? Kommer nya LOU att förändra läget? Joakim Lavér reder ut frågan.

Fråga: Hur ska hyresundantaget tillämpas? Kommer nya LOU att förtydliga undantaget?

Joakim Lavér svarar: Det så kallade ”hyresundantaget” återfinns i bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU (lagen (2007:1091) om offentlig upphandling). Kontrakt för köp av fastighet, arrenderätt, hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt, servitutsrätt eller någon annan rättighet till fastighet omfattas inte av LOU och behöver inte upphandlas enligt lagen. Lagen gäller dock för upphandling av finansiella tjänster med anledning av kontrakt som avses i bestämmelsen.

Bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, LOU kan ge gränsdragningsproblem. Antag att en upphandlande myndighet och en leverantör ingår ett kontrakt som innebär att leverantören, efter anvisningar från den upphandlande myndigheten, ska uppföra en byggnad på egen mark som sedan köps av den upphandlande myndigheten. Kontraktet innehåller såväl inslag av förvärv av fastighet som utförande av en byggentreprenad.

Byggentreprenader är, till skillnad från förvärv av fastighet, inte undantagna från LOU och ska upphandlas enligt lagens bestämmelser.

Kontrakts ”huvudsakliga syfte” är en bedömningssport och måste avgöras från fall till fall.

Motsvarande gränsdragningsproblem kan uppstå om en upphandlande myndighet ingår kontrakt med en leverantör för att hyra en byggnad och myndigheten lämnar anvisningar om hur byggnaden ska uppföras eller hur en befintlig byggnad ska byggas om för att anpassas för myndighetens verksamhet.

Av EU-domstolens praxis följer att ett kontrakt som omfattar köp eller hyra av en byggnad och uppförande eller anpassning av byggnaden typiskt sett ska ses som en odelbar enhet, eftersom delarna i kontraktet är beroende av varandra (se p. 28-29 EU-domstolens dom i mål C-536/07 Kommissionen mot Tyskland). Kontraktet ska därmed behandlas som en helhet.

Då är det enligt EU-domstolens praxis kontraktets huvudsakliga syfte som avgör vilka bestämmelser som gäller (mål C-536/07 och mål C-213/13 Impresa Pizzarotti). Om kontraktets huvudsakliga syfte är en byggentreprenad ska kontraktet upphandlas i sin helhet enligt LOU. Om kontraktets huvudsakliga syfte däremot är förvärv eller hyra av fastighet så är kontraktet undantaget från LOU.

Direkt ekonomiskt intresse

För att det ska betraktas som en byggentreprenad krävs även att den upphandlande myndigheten har ett direkt ekonomiskt intresse av kontraktet (EU-domstolens dom i mål C-451/08 Helmut Müller). Ett ekonomiskt intresse kan finnas om den upphandlande myndigheten blir ägare till resultatet av byggentreprenaden, om den på rättslig grund garanteras tillgång till den uppförda eller anpassade byggnaden för att använda den för offentliga ändamål eller om myndigheten får ekonomiska fördelar vid framtida användning eller överlåtelse av byggnaden.

Kontrakts ”huvudsakliga syfte” är en bedömningssport och måste avgöras från fall till fall. Generellt gäller att ju mer inflytande en upphandlande myndighet har över utformningen av en ny byggnad eller anpassningen av en befintlig byggnad som den ska förvärva eller hyra, desto större är sannolikheten att kontraktet betraktas som en byggentreprenad och inte ett kontrakt som omfattas av undantagsbestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU.

Tyvärr inget klargörande

Det nya klassiska upphandlingsdirektivet (direktiv 2014/24/EU) innehåller inte några betydande skillnader avseende ”hyresundantaget” och dessvärre inte heller några klargöranden av den ordning som gäller idag. Däremot kommer upphandling av finansiella tjänster (som lån) med anledning av kontrakt som för förvärv av fastighet att undantas från lagen. Det är en nyhet till vad som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 1 kap. 6 §, punkten 1, i nuvarande LOU.

Joakim Lavér - få din fråga besvarad
Skickar

Lediga jobb

  • Rekrytera rätt kompetens med Inköpsrådet

Aktuella utbildningar

Delta på distans eller på plats i Stockholm. Valet är ditt.

  • Kvalificerad entreprenad­upphandlare | 22-23 oktober
  • Ramavtal – fördjupningskurs | 6 november
  • Kvalificerad IT-upphandlare | 12-13 november
  • Leda upphandlingar effektivt | 20 november
  • Entreprenadupphandling och AMA AF | 25 november
  • AI för upphandlare | 27 november
  • LOU på två dagar | 2-3 december
  • Säkerhetsskyddad upphandling | 4 december
  • Kvalificerad IT-upphandlare – Steg 2 praktisk tillämpning | Hösten 2025
  • Få fart på er avtals­förvaltning | Hösten 2025
ANNONS FRÅN UPPHANDLING24

Pernilla Norman

Kursen gör SUA begripligt

Anna David, upphandlare vid Jönköping Energi, rekommenderar alla som upphandlar något skyddsvärt att gå utbildningen Säkerhetsskyddad upphandling:
– Kursen är jättebra, pedagogisk, lätt att förstå och följa, säger Anna David.

Förslag 4: Förbättra för näringslivet att delta i totalförsvaretFörslag 4: Förbättra för näringslivet att delta i totalförsvaret
Tillämpat krav som inte uttryckligen framgåttTillämpat krav som inte uttryckligen framgått
Hetaste rättsfallen från första kvartaletHetaste rättsfallen från första kvartalet
Mer restriktiv bedömning av avvikelser?Mer restriktiv bedömning av avvikelser?
Bakläxa om utredningsansvarBakläxa om utredningsansvar
Juridisk rapport om miljömärkning i upphandlingJuridisk rapport om miljömärkning i upphandling
Förtroendet för rättskipningen riskerar att urholkasFörtroendet för rättskipningen riskerar att urholkas
Förslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantagetFörslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantaget

Nytt från Upphandling24

  • Robust inköpsförmåga på agendan i Almedalen
  • Många bollar i luften för baskettränaren på upphandlingsavdelningen
  • Så ska Trafikverket få bättre koll
  • Prisas för upphandlingsforskning
  • Dalatrafik backar från miljardkrav
  • Upphandling tar plats i Almedalen
  • Backa inte – ställ krav på oss!

Kommentarer från läsarna

Fredrik : Hetaste rättsfallen från första kvartalet
Tack för bra "Reader's Digest".
Björn : Förtroendet för rättskipningen riskerar att urholkas
Jag instämmer med slutsatserna. Inte bara att KR tar upp väldigt få mål trots att det svämmar över av domstolsbeslut…
Louise Bylund : Följa upp avtal – en cirkulär process
Hej! Jag har en fundering om den cirkulära modellen har något specifikt namn? Med vänliga hälsningar, Louise, Offentlig upphandlare student.
Marianne Hammarström : Förslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantaget
Mycket bra. Tack för att ni driver detta och håller med att det är mycket svårtolkat.
Annika S : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
Hej! Kan ni reda ut den här meningen lite - jag går vilse i olika "inte". Vidare har det förhållandet…
Andreas : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
Någon som har målnummer på kammarrättspraxis angående de fakultativa grunderna och att man kan välja tillämpning där? Hade missat det.
Upphandlare : Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
En fråga till författarna med anledning av analysens första stycke. Skulle det alltså vara ok att UM behåller valfriheten att…
Mikael Johansson : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Tack för att du lyfter detta. Det borde rimligtvis bli större möjligheter att använda det alla fall. Jobbade med LUF…
Anna : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Jag är helt med på Davids linje att genomföra förhandlat förfarande i ett steg. Jag har även kombinerat konkurrenspräglad dialog…
David Sundgren : Förslag 1: Förhandlat förfarande bör tillåtas utan angivna skäl
Håller helt med! Jag har genomfört förhandlade förfaranden i ett steg och så länge ingen lider skada ser jag inget…

Senaste inläggen

  • Förslag 4: Förbättra för näringslivet att delta i totalförsvaret
  • Tillämpat krav som inte uttryckligen framgått
  • Hetaste rättsfallen från första kvartalet
  • Mer restriktiv bedömning av avvikelser?
  • Bakläxa om utredningsansvar
  • Juridisk rapport om miljömärkning i upphandling
  • Förtroendet för rättskipningen riskerar att urholkas
  • Förslag 3: Ta bort verksamhetskriteriet i Hamburg-undantaget
  • Inga krav som inte uttryckligen följer dokument
  • Förslag 2: Gör teckal-undantaget mer lättläst
  • Hur allvarligt fel krävs för uteslutning?
  • Så ändras överprövnings- och skadeståndsreglerna
  • Avsteg från centralt villkor medförde upphandlingsskadeavgift
  • Ny vägledning för att hantera leverantörer utanför EU
  • Misstanke om jäv räcker inte för att avbryta