Hyresavtal eller tjänstekoncession?

BAKGRUND:

Swedavia AB, som äger och förvaltar Arlanda flygplats, ingick under 2016 ett hyresavtal med en hyresgäst för en lokal avsedd för restaurangverksamhet på flygplatsen. Hyresavtalet innehöll specifika bestämmelser om verksamhetens inriktning, sortiment och öppettider. Parterna hade även träffat en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet, vilken hade godkänts av hyresnämnden.

Swedavia sade upp hyresavtalet till avtalstidens upphörande med hänvisning till att avtalet utgjorde en tjänstekoncession enligt LUK och att bolaget var skyldigt att bereda annan operatör plats på flygplatsen.

Tvist uppkom därefter om hyresgästen hade rätt till ersättning från Swedavia enligt jordabalkens regler om indirekt besittningsskydd.

Tingsrätten bedömde att parternas avtal utgjorde en tjänstekoncession enligt LUK och att överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet omfattade den aktuella uppsägningssituationen. Detta innebar att Swedavia inte var ersättningsskyldigt gentemot hyresgästen.

Dessutom ansåg tingsrätten att Swedavia, vid en intresseavvägning, hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt den så kallade generalklausulen i jordabalken, vilket innebar att Swedavia även mot denna grund inte var ersättningsskyldig. Hyresgästens talan lämnades därför utan bifall.

Tingsrättens dom överklagades av hyresgästen.

HOVRÄTTENS BEDÖMNING:

Hovrätten fann inledningsvis att de skäl Swedavia grundade uppsägningen på omfattades av parternas överenskommelse om avstående från besittningsskyddet. Därefter prövade hovrätten om skälen för uppsägning motsvarade verkliga förhållanden, vilket förutsatte att hyresavtalet var en tjänstekoncession, att LUK var tillämplig vid avtalets utgång och att LUK:s tillämplighet innebar att Swedavia enligt lag var skyldigt att säga upp avtalet.

Hovrätten konstaterade att för att ett hyresavtal ska utgöra en tjänstekoncession enligt LUK måste syftet vara att anskaffa en specifik tjänst, och inte enbart att hyra ut en lokal.

Hovrätten ansåg att det aktuella hyresavtalet innehöll villkor som gick utöver vad som vanligtvis anses vara sedvanliga villkor i ett hyresavtal, där hyresgästens verksamhet tillgodosåg ett behov för Swedavia som flygplatshållare. Genom avtalet kunde Swedavia kontrollera hyresgästens inriktning, sortiment och öppettider.

Sammantaget bedömde hovrätten att hyresavtalet utgjorde en tjänstekoncession. Vidare bedömde hovrätten att LUK var tillämplig på den förlängning som skulle ske när hyresavtalet löpte ut. Om Swedavia hade underlåtit att säga upp hyresavtalet och i stället låtit det löpa vidare utan upphandling, skulle förlängningen av avtalet ha kunnat likställas med en otillåten direktupphandling.

Mot denna bakgrund fann hovrätten att Swedavia var skyldig att säga upp hyresavtalet. Swedavia ansågs därmed inte vara ersättningsskyldig gentemot hyresgästen.

Till skillnad från tingsrätten ansåg hovrätten att Swedavia inte kunde åberopa den så kallade generalklausulen i jordabalken (12 kap. 57 § 4 p.) eftersom bolaget i uppsägningshandlingen inte angett att det också haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Domstolens prövning var därför begränsad till den anledning till uppsägningen som angetts i uppsägningshandlingen. Ytterligare grunder för uppsägning kunde inte prövas.

ANALYS:

Hovrättens dom belyser den viktiga distinktionen mellan kommersiella hyresavtal och tjänstekoncessioner, särskilt när det gäller avtal som ingåtts före LUK:s ikraftträdande och/eller som inte tidigare varit föremål för en upphandling. För upphandlande myndigheter och enheter understryker domen vikten av att klargöra syftet med hyresavtalet – om det är att anskaffa en tjänst eller att hyra ut en lokal.

Denna distinktion är avgörande för korrekt hantering av avtalet. Även om en bedömning behöver göras i varje enskilt fall, finns det generellt sett skäl att betrakta avtalet som en tjänstekoncession när hyresvärden är en upphandlande myndighet eller enhet som styr över hyresgästens inriktning, sortiment och öppettider. Om LUK är tillämplig, måste hyresavtalet föregås av en upphandling. För redan ingångna hyresavtal bör dessa sägas upp, eftersom en förlängning skulle kunna jämställas med en otillåten direktupphandling.

En intressant, men obesvarad fråga av hovrätten, är fall där det saknas en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet eller fall där den aktuella uppsägningssituationen inte omfattas av överenskommelsen. I sådana fall skulle en upphandlande myndighet eller enhet vid uppsägning av ett hyresavtal som omfattas av LUK behöva falla tillbaka på generalklausulen i jordabalken. Myndigheten kan då behöva förlita sig på att en domstol, vid en intresseavvägning, bedömer att det finns befogad anledning att upplösa hyresförhållandet för att undvika ersättningsskyldighet.

För en hyresgäst med ett befintligt hyresavtal med en upphandlande myndighet eller enhet innebär domen i sig inga skäl för omedelbara åtgärder. Om hyresgästen blir uppsagd med hänvisning till att hyresvärden har en lagstadgad skyldighet att säga upp avtalet, bör det övervägas om avtalet omfattas av LUK, om det finns en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, samt vilka argument som kan användas för att göra gällande det indirekta besittningsskyddet.

Vid ingående av ett nytt hyresavtal som inte har upphandlats enligt LUK, måste liknande överväganden göras. För en leverantör som önskar bedriva verksamhet i en lokal som omfattas av LUK, finns nu en tydligare möjlighet att agera mot hyresvärden inför förlängningar av sådana hyresavtal, eftersom hyresvärdens möjlighet att förlänga dessa är begränsad.

MÅLNUMMER:
Svea hovrätts dom mål nr T 8222-23

Peter Wahlbäck och Isabella Mellberg, Advokatfirman Lindahl